EP21｜安信建經【動口不動產ft.魏禮律師】房屋買賣風險？型男律師傳授自保秘訣！
客座嘉賓：安信建經客戶服務部經理-魏禮
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本集重點：
01:59 揭開「法務」的神秘面紗
05:57 買房小白如何避免交易風險？
10:22 破解法律迷思「告贏不用錢！」
15:39 內心正義天秤傾斜？ VS「程序正義」
20:11 加碼！認識安信、認識魏律師
為什麼是叫「客戶服務部」？
這個問題其實我進來的時候也想了一下，因為應徵的是法務，但名片印的是「客戶服務部」。我自己的理解～相信一般人對法務還是會有比較嚴肅的感覺，那我們叫「客戶服務部」有一個好處，在外給人家名片時，大家會問：「你是「『客戶服務部』」，給人的感覺就拉近了一點，接下來再說我是律師或不動產業的法務，這樣會更有服務的感覺，因為我覺得一般人對於法務還是比較怕怕的，或是一不小心就會講不該講的話，所以我覺得叫做「客戶服務部」是有這樣的好處。
揭開「法務」的神秘面紗
法務像是非訟的律師，在處理比較前面的事情，就像合約；一般的訴訟律師，像美劇、台劇在拍的律師的生活，會不會經常跑法院，或是在法院上要口若懸河、講得很厲害，比較像是事情已發生，被告了或者要去告人時，去找律師（即訴訟律師），處裡的比較偏向後面的事情。
不動產業與球賽的角色比擬？
以球員來說，比較常見可能就是建商、地主；我們建經公司就像是裁判，去確認整場比賽的程序都是對的、確認整場比賽可以順利、合法合規的進行；建經公司有時候也像教練，要配對適合的人在一起，例如配對地主、代銷、營建廠等等；銀行也很重要，通常在不動產業，沒有錢，案子無法進行，銀行就很像金主，花錢辦比賽的人，大概可以這樣解釋。
法務最像運動中的什麼角色？
對我自己的期許，法務應該要像控球的角色。以業務來說，可能可以專心在把業績簽回來，但以法務來說沒辦法，因為法務不只要審核約，在不了解業務實務的狀況下，可能根本沒辦法清楚的判斷風險，所以我會期許法務更像一個「控球後衛」，因為除了經理人之外，我們要是最了解整個案件、整個事件風險全貌的人，然後給予最好的建議。比較不像是只要檔風險，有風險都不做，法務應該有更廣的視野，這是我的期許與想法。
買房小白如何避免交易風險？
安信有很多業務，其中跟大家最有相關的就是「履約保證」服務：買賣雙方買房子，尋找中立的第三方協助管理價款，幫大家把錢管理好，在對的時候（買方拿到房子，沒問題了），再把錢給賣方。
情境案例：履約保證－房子已過戶，但有瑕疵。
- 案例說明：買賣雙方，房子已過戶，只差結案，買方發現房子有瑕疵（但沒寫在現況說明書），賣方不修！
- 買方主張：不簽結案單！錢不給賣方。
- 賣方主張：買方違約！後續進行訴訟！（要求沒收以付價款，並將房子過戶回賣方！）
- 法律觀點：「同時履行抗辯」，若Ａ有某些事情沒做好，那Ｂ也可以不做某些事情。前提：兩者相當！
- 建議：假設房屋瑕疵是漏水，判斷此瑕疵修繕需花費5~10萬元。
→買方可主張保留5~10萬元在專戶，其餘仍須付款。（若買方不簽結案單，尾款不出（通常金額>>>修繕費），兩者不相當！會有＜違約風險＞。）
延伸閱讀：【沒做履保，價金難保】買賣雙方都需要的「履約保證價金信託」
破解法律迷思「告贏不用錢！」
贏了不用付的是裁判費（可能再加上鑑定費）！大家可以想像，假設爭執點－漏水才5~10萬元，但找了300萬元的大律師團，要求輸的一方付款顯得不太合理！費用分為：雙方律師費／裁判費（固定金額，司法院試算表可查詢）／鑑定費（專業機關鑑定EX:土木技師公會來判定）
該為了省錢，不請律師嗎？
若沒做履約保證的情況下，所有事情自己處理，沒有人可以事前幫你協調好，又遇上比較不好的賣方，只能走上訴訟這條路，以剛剛漏水案例舉例：漏水10萬元、律師費8萬元，若贏了，還有2萬元；若輸了，10萬元沒拿到、再付8萬元律師費、鑑定費抓6萬元、裁判費一審2,800元…。若因為想省下律師費，而自行進行訴訟，反而降低了勝訴機率，訴訟程序還是相對比較專業的程序。
什麼時期的案件量特別多？
房市不好的時候，糾紛特別多！因為：房市好→會漲價→會賣出→小瑕疵→沒關係喇！房市不好→買貴→還要多花錢修繕→斤斤計較！→糾紛變多。
內心正義天秤傾斜 VS「程序正義」
以律師來說，就是確保當事人有獲得程序上他該有的保障跟辯護（程序正義），判斷他有罪無罪是法官要做的，如果不遵守程序正義，既使你在個案上真的讓一個犯罪的人服刑，也會產生司法系統的漏洞，導致以後可能有無辜的人以不符合程序的方式被錯判。「程序正義」其實就是者間的平衡：一、讓有罪的人依法受到制裁；二、保護無辜的人被錯誤定罪。在法律設計時，寧可錯放，也不錯殺，因為是不可回覆的！
公司如何盡可能去降低風險？
所有的業務都一定是在合約的基礎下進行，我的期許也是我的理念，盡可能地了解實務運作的每一個細節，去預想可能會發生的問題，預先把這些風險都在合約裡面安排，好讓大家可以避免這些風險，預想好在出問題的時候大家都知道該做什麼。而且法務的工作有一個蠻有趣的地方，會看到這個案件最好的狀態，就是都順順的走，也會看到最差或是沒有預想到的狀況，再來補救，也會讓我們對這些案子更理解！因為當初我們遇到事情越來越多，我們也會累積越來越多的經驗，像安信已經超過30年了，就是我們累積的經驗蠻多，所以已經越來越少出現預料之外的問題。
降低公司風險，合作夥伴風險增？
一般公司可能跟對方公司是一個零和遊戲，你多拿一些利益，他就要少拿一些利益，或是你少承擔一些風險，他就要多承擔一些風險。可是安信建經在做的是保障這大家的風險，在這整個程序，不管是誰遇到的風險，我們都想辦法避免、預先安排好，不像是零和遊戲，比較像是促成大家共好，盡量不要損失。