【張總專欄】害怕危老爛尾?採用「全案管理」地主可拿回主導權
一般危老重建案的開發模式,建商通常會與地主簽訂合建或委建契約,有些會要求屋主同意將土地設定抵押、向銀行貸款,以利於建商取得較高成數的融資。然而,建商此舉容易借到錢,但地主所承擔的風險卻急劇升高,一旦重建案出現變數,或者建商落跑,最嚴重的情況,是土地可能被遭到法拍,地主恐將一無所有,美夢頓時成為噩夢。
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倘若地主想要重建、且100%同意,建議考慮委託建經公司的「全案管理」委建之一站式服務方式重建,往往能降低建案停擺風險,且因是地主自建,產權及利潤均回歸地主本身,省去與建商周旋產權劃分及分配比例的問題。
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雖然「全案管理」不同於合建的優勢,由建商出資興建,一般地主會擔心資金壓力,但事實上是有解決的方式。以安信建經為例,由於長年來與國內超過20間金融機構保持合作關係,熟稔各銀行不動產放款作業程序與核貸條件,大多為能地主爭取到足額且優惠的融資及動撥條件,等於「地主借款當老闆蓋房子」,自己可以掌控全數的資金用途,及興建進度;若是與建商簽訂合建契約、並把土地設定抵押給銀行,則是「地主借款給建商蓋房子」,地主要承擔高風險而命運卻掌握在建商手上。
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因造成爛尾樓的原因,大多是主導權屬於開發商,地主僅能被動接受,而「全案管理」模式,強調地主享有參與遴選執行廠商,以及最終決策權,而全案管理團隊則身為個案代位執行者的角色,提供融資信託、建築規劃、工程發包興建、建案銷售及物業管理等一條龍地產活化模式,興建工程期間,地主只要按進度支付顧問服務費(約總銷5%~10%),期間不僅把關個案進度的成本、品質及安全,更要使地主資產活化出最大的價值。
基本上,各種興建模式並無好壞之分,地主可以謹慎評估,衡量自身條件決定適合的方式,筆者提醒幾項要點:一、請切記先遴選有信譽、品牌的業者為主,盡量避免遇到不肖業者的風險;其二、千萬不要陷入「美好」的陷阱:合建分配條件好到「不合理」,或承造費用脫離市場行情,都有可能潛藏危機。
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雖然爛尾樓風暴看似山雨欲來風滿樓,但畢竟是少數個案,地主們也毋須過度緊張。截至到今年7月底為止,台北市已經核准850個危老重建案,目前僅有部份零星個案出現爛尾疑慮,在市場上仍是少數特例,大部份危老重建案仍順利推案完成、或正在興建當中。
危老重建是更新老舊建築物、提升居住安全的重要政策。在政策積極推動與民間業者協助之下,近年危老重建已大量開花結果,大幅促進老舊建物改建及都市再生的效率。筆者也呼籲官方可以提供地主自保的建議、或者協助爛尾重建案重生,以免老屋重建腳步因爛尾疑慮而停滯,那就頗為可惜了。