危老自建不用怕沒錢 安信傳授如何籌措100%興建資金
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老屋重建資金來源主有三種:
第一種是「地主自籌」
是指計算出重建總體費用後,每戶屋主依負擔比例各自出一筆錢。譬如說,總工程費用約10億元,若參與重建戶數共100戶、且每戶坪數相同的情況,則每戶需分擔1000萬元(以下試算案例皆同此條件)。
雖然地主自籌經費是最簡單的方式,但並非每個人手上都有那麼多現金,而且預先繳付如此大的一筆費用易引起鄰居間的猜忌,所以循此管道的成功案例並不多。再者,隨著危老籌資管道增加,選擇地主自籌的重建案已經很少了。
第二種方式為地主可透過「建築經理公司」向銀行申請「危老重建融資」
此管道是目前危老重建最常見的籌資模式,地主把土地抵押給銀行以取得重建資金。雖然現在國內銀行大多有危老重建融資方案,但銀行會對地主進行徵信調查和授信評估;假如地主信用條件良好,用個人身分於銀行核貸成數通常約6成至7成左右;若按「安信建經」經驗,為地主成立法人(公司行號),安信透過【全案管理】的信託機制,運用銀行金融業超過28年的人脈資源,再加上超過30間的合作銀行,精準找出對地主最有利的貸款方案。若個案及借款人條件佳,最高可快速取得100%興建資金,而該筆資金可用於興建房屋、週轉金與代償既有債務。
第三種方式「都更信保基金」
內政部為了加速危老重建效率,與「財團法人中小企業信用保證基金」簽訂契約,由中央都市更新基金撥款10億元專款提供100億元額度的保證,作為危老重建工程經費信用保證。只要民眾的老屋符合危老重建條例規範,就能向信保基金申請貸款。唯需注意的是,信保基金「每戶貸款額度上限為300萬元」。正常情況下,靠著以上融資管道,大多能取得100%重建資金,地主不愁沒錢蓋新厝,對於信用條件優良的民眾而言,取得貸款並非難事,但若是信用不良的民眾恐怕會吃閉門羮,申請貸款可能遭銀行打回票。
若是近年內有信用違約的民眾,可能要考慮向「民間借貸」。民間借貸條件比較寬鬆,且審核不像銀行那麼嚴格,但缺點是利息很高,起碼都在5%以上,利息加手續費的年利率多介於5%至12%左右,部份不肖業者甚至有二分利、即20%的高利貸,利滾利易造成借款人的沉重負擔。所以,除非逼不得已,否則還是向金融機構申貸較有保障。
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透過以上幾種籌措資金的方式,老屋重建唾手可及,如果鄰居們對老屋重建已經有高度共識,那就不用擔心錢的問題,勇敢提出危老重建案吧!
取得資金方式 |
適合對象 |
優點 |
缺點 |
地主自籌 |
手頭現金多者 |
最單純、免利息 |
1.若地主人數多,易引起金錢糾紛 2.若無第三方控管帳目,易引起紛端 |
建經公司籌資 |
信用優良的個人 (企業) |
1.可多間比較,篩選最佳銀行借貸方案 2.第三方專業控管金流,款項動態公開、透明 3.可籌措到全額興建資金 4.借貸對象為大型金融機構,具信用保障 |
1.業主須配合銀行放款SOP 2.支付銀行利息 3.支付建經公司服務費 |
都更信保基金 |
僅欠缺少額資金 |
利率低 |
有上限額度300萬 |
民間借貸 |
信用不佳者 |
貸款條件寬鬆 |
1.利率超高 2.風險大,缺乏保障,若遇不肖業者,甚至危及生命安全 |