【危老知識懶人包20】危老夯糾紛增 怎麼重建最有利？
危老重建2大方式：「合建」、「自建」常見問題！
一、合建：建商主導合建
- 建商角色：實施者，負責出資金、營造，掌握主控權
- 地主角色：出土地
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- 優點：不用出資
- 缺點：(1)分回的土地持分減少↘。(2)多數容積獎勵被建商賺走。(3)若遇不肖建商→則易出現「暗盤交易」or「房產爭議」(一旦爆發爭議，案子恐動彈不得，屋主無家可歸。)
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二、自建：地主自己來
- 地主角色：掌握主控權
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- 優點：(1)避免「暗盤交易」問題。(2)土地持分100%。(3)可享受高額容積獎勵，不必被建商分走。
- 缺點：(1)地主負擔所有費用。(2)興建程序複雜、專業性高，大多數地主無法自行應對。
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近年以來，因危老自建的龐大需求，各種方案輔導地主自建，經營不動產顧問行業超過25年，由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列，張峰榮總經理表示，其中，又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。
全案管理
就是「地主自己當老闆，把重建案委託給建經公司處理」，建經公司就是地主聘用的顧問，幫地主處理危老自建的大小事。
危老自建「全案管理」統籌事務內容可說是包山包海的「一條龍」式服務，包括初期的協助統籌資金、建築設計，中期的協助營造興建、銷售計畫，再到末端的物業管理和售後服務，統統都包括在內。因為地主是老闆角色，若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮，可自己決定全案方向與細節，不像合建那樣由建商說了算。
目前來說，安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟，既具備傳統與建商合建的優點，也同時擁有自建的優點，集兩種重建方式優點於一身，毋須擔心遇到不肖建商的問題，現已成為危老自建的熱門方式之一。
全案管理五大優點
一、利潤最大化
台北市的土地與建商合建，地主需要把部份比例房屋給建商，依土地價格差異，台北市「地主：建商」分配比例為6：4～7：3；而新北市「地主：建商」分配比例為5：5～6：4，最高可能一半的房子會被建商分走。
★全案管理服務地主可獨享土地產權與利潤，不用擔心被建商「抽頭」！
二、掌握主控權
若地主選擇與建商合建的話，坪數規劃或賣多少錢，包括進度流程，全都是由「建商說了算」地主很難插得了手！
★全案管理由地主當最後決策者，完全掌握開發進度！
三、代辦土建融
全案管理服務內容包括「資金代籌」，可替地主辦理土建融資；由於安信建經超過25年以上專業經驗及人脈，合作銀行眾多，更能為地主爭取到優渥的貸款條件哦！
★全案管理可為地主爭取到優渥的貸款條件！協助地主統籌開發資金，發揮地產最大財務效益。
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四、降低風險度
安信配合金融機構控管信託專戶，在廠商請款時，銀行會將興建資金撥入專戶當中，並嚴格執行「專款專用」依契約與實際工程進度撥款，監督工程順利完工，確保資金不會遭任何人無端挪用。
★全案管理嚴格執行專款專用依工程進度撥款！
五、高附加價值
安信替地主整合所有專業團隊，包括知名建築師、營造廠、結構技師、燈光設計師、公設設計師以及土木機電等專業人員，透過專業的評估建議，並且搭配高專業度的營造施工團隊替地主操刀，有效提高建案附加價值！
★地主沒有人脈沒關係，安信建經替地主整合所有專業團隊！
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全案管理執行四大步驟
一、開發初期
確認開發基地總面積，提供產品定位分析、推案時機建議、投資效益分析，再由地主決定產品定位及效益，後簽訂委任契約。
二、建築規劃
遴選優質建築師給地主參考，由建築師設計建案，完成後進入送照、請照流程，取得建築執照即可啟動預售機制，遴選代銷並包裝銷售。
三、興建工程
遴選營造廠發包工程，施工管理、成本控制、工程撥款到最後完工驗收申請使用執照。
四、完工點交
取得使用執照後，辦理建物點交、產權登記及售後服務等，若有剩下餘屋，在完工後會持續協助銷售。
重點結論
安信建經擁有專業的顧問團隊，可以幫地主處理興建期間疑難雜症，全程一條龍服務地主至完工交屋及後續的物管售服，只要新北市大約250坪以上土地或台北市150坪以上土地，即可交由「全案管理」規劃興建，快速活化地產價值！
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