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2024-03-05

【危老知識懶人包20】危老夯糾紛增 怎麼重建最有利?

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「危老重建」、地主與建商「合建」、地主「自地自建」?究竟有何差異,地主該如何分析判斷?又何謂「全案管理」?是有人能幫地主管理重建計畫嗎?一起來了解彼此差異吧!

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危老重建2大方式:「合建」、「自建」常見問題!

 

一、合建:建商主導合建

 

  • 建商角色:實施者,負責出資金、營造,掌握主控權
  • 地主角色:出土地
    1. 優點:不用出資
    2. 缺點:(1)分回的土地持分減少↘。(2)多數容積獎勵被建商賺走。(3)若遇不肖建商→則易出現「暗盤交易」or「房產爭議」(一旦爆發爭議,案子恐動彈不得,屋主無家可歸。)

 

延伸閱讀:合建是什麼?「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」的差別?

 

二、自建:地主自己來

 

  • 地主角色:掌握主控權
    1. 優點:(1)避免「暗盤交易」問題。(2)土地持分100%。(3)可享受高額容積獎勵,不必被建商分走。
    2. 缺點:(1)地主負擔所有費用。(2)興建程序複雜、專業性高,大多數地主無法自行應對。

 

 

 

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

近年以來,因危老自建的龐大需求,各種方案輔導地主自建,經營不動產顧問行業超過25年,由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列,張峰榮總經理表示,其中,又以全案管理」詢問度最高、最受地主青睞

 

全案管理

 

就是「地主自己當老闆,把重建案委託給建經公司處理」建經公司就是地主聘用的顧問,幫地主處理危老自建的大小事。

 

 

 

危老自建「全案管理」統籌事務內容可說是包山包海的「一條龍」式服務,包括初期的協助統籌資金、建築設計,中期的協助營造興建、銷售計畫,再到末端的物業管理和售後服務,統統都包括在內。因為地主是老闆角色,若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮,可自己決定全案方向與細節,不像合建那樣由建商說了算。

 

目前來說,安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟,既具備傳統與建商合建的優點,也同時擁有自建的優點,集兩種重建方式優點於一身,毋須擔心遇到不肖建商的問題,現已成為危老自建的熱門方式之一。

 

 

 

全案管理五大優點

 

一、利潤最大化

台北市的土地與建商合建,地主需要把部份比例房屋給建商,依土地價格差異,台北市「地主:建商」分配比例為6:4~7:3;而新北市「地主:建商」分配比例為5:5~6:4,最高可能一半的房子會被建商分走。

★全案管理服務地主可獨享土地產權與利潤,不用擔心被建商「抽頭」!

 

二、掌握主控權

若地主選擇與建商合建的話,坪數規劃或賣多少錢,包括進度流程,全都是由「建商說了算」地主很難插得了手!

★全案管理由地主當最後決策者,完全掌握開發進度!

 

三、代辦土建融

全案管理服務內容包括「資金代籌」,可替地主辦理土建融資;由於安信建經超過25年以上專業經驗及人脈,合作銀行眾多,更能為地主爭取到優渥的貸款條件哦!

★全案管理可為地主爭取到優渥的貸款條件!協助地主統籌開發資金,發揮地產最大財務效益。

 

延伸閱讀:建築融資到底是什麼? 定義、流程 安信一次告訴你!

 

四、降低風險度

安信配合金融機構控管信託專戶,在廠商請款時,銀行會將興建資金撥入專戶當中,並嚴格執行「專款專用」依契約與實際工程進度撥款,監督工程順利完工,確保資金不會遭任何人無端挪用。

★全案管理嚴格執行專款專用依工程進度撥款!

 

五、高附加價值

安信替地主整合所有專業團隊,包括知名建築師、營造廠、結構技師、燈光設計師、公設設計師以及土木機電等專業人員,透過專業的評估建議,並且搭配高專業度的營造施工團隊替地主操刀有效提高建案附加價值!

★地主沒有人脈沒關係,安信建經替地主整合所有專業團隊!

 

 

 

延伸閱讀:【PODCAST 動口不動產12】想要危老重建?如何靠全案管理完成得快又賺!

 

全案管理執行四大步驟

 

一、開發初期

確認開發基地總面積,提供產品定位分析、推案時機建議、投資效益分析,再由地主決定產品定位及效益,後簽訂委任契約。

 

二、建築規劃

遴選優質建築師給地主參考,由建築師設計建案,完成後進入送照、請照流程,取得建築執照即可啟動預售機制遴選代銷並包裝銷售。

 

三、興建工程

遴選營造廠發包工程施工管理、成本控制、工程撥款到最後完工驗收申請使用執照。

 

四、完工點交

取得使用執照後,辦理建物點交、產權登記及售後服務等,若有剩下餘屋,在完工後會持續協助銷售。

 

 

 

重點結論

 

安信建經擁有專業的顧問團隊,可以幫地主處理興建期間疑難雜症,全程一條龍服務地主至完工交屋及後續的物管售服,只要新北市大約250坪以上土地或台北市150坪以上土地,即可交由「全案管理」規劃興建,快速活化地產價值!

 

 

 

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