【PODCAST 動口不動產12】想要危老重建？如何靠全案管理完成得快又賺！
客座嘉賓：安信建經建築開發部—譚又銓 經理
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本集重點：
# 老屋重建型式：合建、委建、自建優缺點跟風險？
# 近年地主走向全案管理服務有增加現象，原因為何？
# 全案管理服務是什麼？如何協助地主規避風險？
# 費用有哪些？地主貸款問題？
# 專家全案管理案例分享。
# 選擇全案管理合作評估項目及建議？
►老屋重建型式：合建、委建、自建，其優缺點、風險？（01:15秒處）
「合建」的概念為地主岀土地、建商出資金，整個過程專業地把關，待興建完成後再交還給地主，簡單來說，合建的優點對地主來講就是很單純，不需承擔資金上的風險，只要選擇找品牌好、信譽良好的公司合作即可。但缺點是因建商蓋房是為了要銷售，對他們來說利潤是最重要的，在執行過程中，建商握有整個主導權，分配土地跟房屋是建商說了算，地主需承擔將來屋況品質可能會不好的風險。
另外「自建」是地主有土地自己蓋，「委建」則是找營造廠、全案管理之業者或是小型建商等委託興建，其最大優點為個案利潤自己賺取，土地開發後的利益皆由地主享有，也可依造自己想法去規劃及興建，但缺點則是，因地主通常為非業界人士，缺乏業界管道、人脈、資金，以及難以整合各專業廠包商。
如果地主想獲得更大的利潤，重建方式請選擇「自建」，因銀行對於自建、危老重建在融資需求上有相當大的挹注，地主可透過低利率來執行個案相關的成本，創造出更多重建後的收益利潤哦！
►地主選擇和全案管理業者合作，近年有增加現象，原因為何？（03:51秒處）
近年為促進都市內的危險及老舊建築物重建、更新，政府通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，放寬危老建物資金融通，不受銀行法放款融資比率限制，讓申請民眾真正得到銀行融資協助，現在雙北地區危老重建之趨勢也越來越普遍了。
了解更多？甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
►全案管理具體在做什麼？如何協助地主規避風險？ （04:53秒處）
「全案管理」由安信建經張峰榮總經理提出，創造後引領業界風潮，而全案管理主打一條龍概念，針對個案先統籌資金，評估財務是否能夠由銀行融資資助，再來進入到興建、銷售、交屋最後到物管售服。
►費用有哪些？地主貸款問題 （05:59秒處）
以安信手上個案來看，因都需申請危老流程，故執行時間均在4-5年之間不等，而在費用上實為划算，安信只收取「管理費」，就是個案總銷、總價值的5-10%不等來進行報價，再來討論到地主貸款問題，一開始安信會先評估地主資金是否足夠，而危老是超過三十年以上的房子，貸款有些已繳清或是剩下少部份貸款餘額，專案所需要花費的成本，以土建融的角度評估是否可以100%去滿足地主，以目前來說，銀行普遍對危老的支持，以我們目前的個案都有達到百分百的水準。
►專家全案管理案例分享 （07:17秒處）
個案分享「信義路案」基地面積為90.45坪、位於東門捷運站附近，外觀已老舊斑駁，其實早年地主曾有跟建商談合建，但後來並不是很理想，索性安信的出現，協助地主在重建過程中專業地分享及針對需求去解決問題，並在三個月內取得危老容積獎勵、建照及興建。
►地主在選擇全案管理合作方，有什麼評估項目或建議呢？ （08:06秒處）
全國掀起危老改建風潮，地主在挑選合作方時，首選一定是「品牌好、經驗多、有實機」的全案管理業者來進行合作，包括團隊的成熟度、完整性也相當重要，不管是選擇建設公司或建經公司都好，一定要貨比三家不吃虧，一分錢一分貨，找錯團隊可是一輩子會後悔，因為興建房子是大事，很多工程面的東西都要顧慮哦！